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疫情為由將房屋另賣,追究違約責任

張先生是外地人,長期在上海工作生活,在上海交了五年社保后,符合購房資格。為此,他特地委托中介尋找合適的房屋,不久經中介介紹,他看中了一套兩室一廳的房屋。不過產權人在國外生活,還沒有回國,現在委托給國內的男主人妹妹管理。雖然妹妹手中有鑰匙,也有房東親筆寫的委托書和產權證正本,但沒有辦理售房過戶的公證認證,無法辦理過戶,只能等房東回國辦理手續。

謹慎起見,他要求房東的妹妹將授權書交給自己,產權證正本交給中介,他將首付款支付到了房東的名下,房東妹妹寫了購房收據給他,當然購房合同尚未簽訂,雙方簽訂了購房合同(沒有辦理網上備案),為了以防外一,他在中介的建議下,將不賣房的違約金約定為叁拾萬元。之后就安心等房東過一個月回國簽字和過戶。律師

不過天有不測風云,就當房東要回國之際,爆發了新冠疫情,雙方通了電話。細心的張先生還特地錄了音,錄音表明由于疫情影響,賣家回國的日期無法確定,雙方暫定了一個最晚的過戶日期,但如果到時候疫情還沒有結束,雙方可以另行確定新的過戶日期。另外,房東在錄音中確認了自己確實授權妹妹代為賣房,也認可妹妹簽訂的售房合同。

誰知道這場疫情不是一周兩周,也不是一個月兩個月就結束了,而是持續了兩三年之久。之后該地遇到了地鐵十八號線的建設,并且十八號線開通了一部分。地鐵一開通,出行就方便了,房價也會隨之而漲。張先生購買的這套房屋就靠近地鐵的站點,之后房價從比較便宜的叁佰萬就很快漲到了三百伍拾萬。之后,賣家就不太想賣了,開始拒接他的電話,并且將他的微信拉黑。

之后,張先生驚訝的發現,自己的賬戶中收到了一筆巨款,一查居然是賣家退回來的首付款。他趕緊和國內的賣家妹妹聯系,對方含糊不清,只說等哥哥回國再和張先生解釋清楚。張先生心中感覺不妙,在疫情放開后,他就經常去中介處詢問。不久,中介工作人員就慌慌張張過來告訴他,那套房屋已經被賣掉了,并且辦理了過戶,新的買家已經開始裝修了。

又氣又急的張先生立即找到新買家詢問,此時他獲悉賣家的戶口還沒有遷走,故而留下了拾伍萬元房款還沒有支付。張先生在朋友的介紹下來到律師事務所,法律咨詢了沈潔律師。沈律師認為雙方已經談妥了二手房交易,并簽訂了購房意向書和購房合同,買家也按照約定支付了首付款,但賣家因新冠疫情無法回國,一直沒有辦理房產過戶手續。

對于賣家而言,其因疫情無法辦理過戶,雙方也通過合同和電話確定了過戶日期延續,并沒有解除合同。而網上備案,只不過是政府的行政要求,和合同生效根本沒有任何關系;诘罔F建設在即,賣家提出了提高價格,而買家認為買賣當時雙方已經商定了價格,拒絕漲價,之后賣家就將款項退還給了張先生,還將房屋另行出售。

在和賣家聯系后,對方表示他終止房屋買賣交易的主要原因是基于疫情,因疫情他遲遲不能回國,故而返還了買家的首付款,另外他還提到,雙方之間的買賣合同并沒有進行網上備案,自己也沒有在合同上簽字,所以合同并不生效。但買家張先生表示基于地鐵建設,房價上漲,賣家想用當時的市場價格重新協商,遭到自己拒絕,故而才將房屋另行出售。而當時賣家不在國內,且他的妹妹提供的委托書,賣家在電話和微信中都肯定了對妹妹的授權,故而合同時真實有效的。

考慮到房屋已經被賣家另行出售,而且已經辦理了過戶登記,沈潔律師建議張先生不要再主張房屋的過戶和產權,而是追究其違約責任,要求對方按照合同承擔違約金,或者按定金退一賠一,即便賣家不認可售房合同,但根據意向書,按定金條款,對方也要賠償一筆不小的款項。哪怕賣家不認可意向書,那么簽字的賣家妹妹就要承擔責任,所謂跑了和尚跑不了廟。

現在履約無望,沈律師建議張先生解除售房合同,要求雙倍返還定金,或要求對方支付違約金。雙方之間取消交易并非因為疫情是不可抗力,而是買家將房屋以更高的價格出售給了他人。對方以地鐵建設開始,提高房價,違約的意圖明顯,后又將房屋高價出售給他人,考慮到違約方的過錯,應當承擔相應的責任。

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