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獨家委托中介后跳單,排除選擇權無效

卜先生的父親去世后,留下了一套一室一廳的住房,在辦理了繼承手續后,卜先生要支付給其妹妹和弟弟一百多萬資金,他拿不出來,三兄妹商量,這套房子就由卜先生委托中介出售,賣房后大家一起分割錢款。得到了弟妹的書面委托書后,卜先生找了一家中介。從來沒有買賣過房產的卜先生一點也不懂,中介讓他簽什么,他就簽了。其中有一份獨家委托銷售協議,這份合同約定,如果卜先生通過其他中介公司賣出房屋,要獲得這家中介公司的同意,否則就要承擔違約責任,賠償相當于兩個點的中介費。

簽訂了這份房地產委托出售居間獨家代理銷售合同后,不明就里的卜先生沒有意識到自己簽下的是一分在約定期限內只能委托該中介公司獨家代理銷售房屋,不得自行或者另行在委托他人出售房產的協議。根據這份獨家協議的約定,這下子,卜先生就不能委托其他的中介出售合同了。

委托中介后,對方也帶了幾名客戶上門看房,但始終沒有購房者和馮先生達成購買意向,就在馮先生對中介公司的居間能力感到失望時,中國爆發了非典疫情,這下,卜先生更是傻了眼,當疫情稍稍過去后,上海的房產市場又紅火了起來,他的弟弟委托了幾家中介公司,終于有一家客戶看中,卜先生和弟妹三人將房產賣給了他人。律師

在獲悉卜先生跳單另找其他中介機構賣房后,中介公司認為卜先生委托他人賣房,就應當按房產成交價的2%對中介公司承擔違約責任。這時候卜先生才想起來自己確實簽過那么一份合同,他非常著急,找到律師事務所,法律咨詢了沈潔律師。

沈律師認為中介公司設置的獨家委托條款,免除了提供條款一方的責任,排除了卜先生的主要權力,屬于無效的格是條款,中介公司要求卜先生承擔違約金的主張是不成立的。沈律師認為獨家委托格是條款并不是所有的都無效,但條款如果違背締約自由,當事人之間的利益因此失衡的,均屬于無效。居間人需要舉證,證明自己和委托人簽訂格是條款時采取了合理的提示,比如將相應的條款用黑色放大一號的字體標出,但卜先生的合同并沒有這種提示。另外本案中的獨家委托條款規定,從合同簽訂到居間人完成委托事項之日,委托人都不能再自行或者另行委托任何第三方出售房屋。意味著卜先生要無期限放棄選擇其他居間人的權利,這份獨家委托條款成為對馮先生單發方面的越蘇,違背了公平原則,屬于無效條款。

而中介作為格式條款的提供者,應當采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,并且按照對方的要求,對條款予以說明。這些格式條款都是中介公司為了重復使用而預先擬定的,在訂立合同時并沒有和卜先生進行過協商。提供格是條款的一方免除其責任,加重對方責任、排除對方主要權利的,格式條款無效。

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